Wohnungspolitik gestalten durch aktive Liegenschaftspolitik

1. Wohnraum im Besitz von Land und Kommunen

Städte wie Wien oder Zürich (!) mit ihrem hohen Anteil an städtischen oder gemeinnützigen Wohnungen machen es vor: Wo die Kommunen selbst im Besitz von Immobilien sind, können sie aktiv Politik für Mieterinnen und Mieter betreiben und die Entwicklung von Stadtteilen selbst steuern. Sie können die Höhe der Mieten massiv beeinflussen und die Wohn- und Lebensqualität ganzer Stadtteile verbessern.

Deshalb gilt es, das gesamte Instrumentarium zu nutzen, das geeignet ist, den Anteil von Wohnungen und Immobilien in öffentlichem oder gemeinnützigem Eigentum deutlich zu steigern:

• Durch eine konsequente, auf Erwerb ausgerichtete Liegenschaftspolitik der Kommunen, die von Bund und Land zu fördern ist.
• Durch eine ausnahmslose Nutzung des kommunalen Vorkaufsrechts für geförderten Wohnungsbau; zum Beispiel für Immobilien des Landes oder Bundes.
• Durch die Abgabe von Grundstücken, die sich im Besitz der Kommunen befinden, ausschließlich in Erbpacht und ausschließlich an Genossenschaften, die langfristige Bindungen eingehen, städtische Wohnungsbaugesellschaften oder private Baugruppen.
• Durch die Gründung einer Landeswohnungsbaugesellschaft, die in Kooperation mit den Kommunen, Flächen kauft und Wohnungen baut.
• Durch eine massive Erhöhung der Förderung sozialen Wohnungsbaus durch Bund und Land.
• Eine beschleunigte Bauplanung zur Entwicklung von Baugebieten in Städten mit erhöhtem Wohnraumbedarf.
• Durch die Abschöpfung von Planungsgewinnen in Folge der Bauplanung für Flächen, durch Quotenregelungen, Erschließungsbeträge oder im Rahmen der Städtebauförderung.
• Durch den Erlass von Sanierungs-, Entwicklungs- und Millieuschutz-Satzungen für Stadtteile, die den Kommunen in diesen Gebieten die Einflussnahme auf die Wohnungspolitik der Eigentümer und ein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung privater Liegenschaften ermöglichen.
• Durch die Aktivierung ungenutzter Bauflächen in dem Baugebote ausgesprochen werden müssen. Baugebote müssen darüber hinaus bundesweit gestärkt werden und sollen zukünftig nicht nur für einzelne Grundstücke, sondern für bestimmte Gebiete ausgesprochen werden können. Das Land muss kommunale Bauämter bei der Aussprache von Baugeboten helfen (BBSR) und eine Rechtsberatung einrichten sowie den Kommunen die Schaffung von Online-Katastern über brachliegende und verfallende Grundstücke erleichtern. Wird trotz Wohnungsnot und nach Aussprache von Baugeboten nicht gebaut, kann wie im Baurecht vorgesehen in letzter Konsequenz eine Enteignung gegen Entschädigung stehen.

Auch Enteignungen großer Wohngesellschaften können ein probates Mittel gegen Wohnungsmangel sein. Sie gäben den Städten neue Gestaltungsmöglichkeiten. Die Städte können Einfluss nehmen auf die Miethöhe und damit auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete, was auch den MieterInnen von privaten VermieterInnen zu Gute käme, sowie der Qualität der Wohnraumversorgung und die Entwicklung von Sozialräumen (Stadtteilen).

Durch Enteignungen kann aber nur begrenzt (durch die Entwicklung und Nachverdichtung der enteigneten Immobilien) neuer Wohnraum geschaffen werden, zumal Enteignungsverfahren einen hohen Zeitaufwand erfordern.

Gleichzeitig muss die Handlungsfähigkeit großer Wohnungsunternehmen und deren Geschäftsmodell eingeschränkt werden. Das Geschäftsmodell dieser großen Wohnungsbaugesellschaften muss beschränkt werden durch die Abschaffung von Steuerprivilegien (sogenannte Share Deals), der Begrenzung von Mietsteigerungen durch Modernisierung (Umlagequote, Bestimmung des Härtefalls ect)., der Einführung einer Mietermitbestimmung und bilanzielle Auslagerung von Instandhaltungsbudgets.

1. Wohnungsbau in Bonn vorantreiben

Die Stadt Bonn vernachlässigt die Möglichkeiten aktiver Wohnraumpolitik sträflich. Sie betreibt keine aktive, auf eigenen Besitz ausgerichtete Immobilien-Politik.

Wir fordern den Oberbürgermeister und den Stadtrat deshalb auf:

• Konsequent von ihrem Vorkaufsrecht für Liegenschaften des Landes und des Bundes zur Schaffung preiswerten Wohnraums Gebrauch zu machen – und der Vebowag sowie anderen Unternehmen, die dauerhafte Bindungen eingehen, den Erwerb aller verfügbaren und ökonomisch nachvollziehbaren Wohnimmobilien zum (rechtlich zulässig) geminderten Verkehrswert zu ermöglichen
• Den Geschäftszweck der in Gründung befindlichen Stadtentwicklungsgesellschaft mit Erwerb von Immobilien für gemeinwohlorientierte Zwecke zu definieren. Kommunaler Immobilienbesitz ist eine öffentliche Aufgabe im Sinne der Daseinsfürsorge. Dazu kommt die Förderung von Wohnungen mit möglichst dauerhaften Bindungen. Beides zusammen ist notwendig, damit die Situation auf dem Wohnungsmarkt sich für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen entspannt.
• Städtische Grundstücke nur noch in Erbpacht mit Zinsen unter dem Marktzins und nur noch an die Vebowag oder Genossenschaften, die möglichst dauerhafte Bindungen eingehen, abzugeben.
• Außerdem ist es an der Zeit Sanierungs- und Entwicklungssatzungen für weitere Stadtgebiete zu entwickeln, die der Stadt auch in diesen Gebieten ein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung privater Liegenschaften ermöglichen.

Wir fordern die Stadt außerdem auf, unverzüglich:

• Die Bauplanung für alle im städtischen Besitz verfügbaren Flächen, die für eine Wohnbebauung in Betracht kommen, einzuleiten, bzw. entsprechende Bebauungspläne oder Bebauungsplanänderungen zu entwickeln.
• Ein Nachverdichtungskataster zu entwickeln
• Bebauungspläne auf Optimierungsmöglichkeiten für eine Nachverdichtung zu prüfen - beispielsweise durch Aufstockung mit zusätzlichen Geschossen
• Vereinfachte Genehmigungsverfahren für Aufstockungen oder Anbauten zu entwickeln
• Bauanträge, mit denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, mit höchster Priorität und beschleunigt zu bearbeiten
• Die Bezuschussung der Aufstockungen oder Nachverdichtungen privater Immobilienbesitzer im Einzelfall zu ermöglichen, wenn zusätzlich Wohnungen geschaffen werden, bei denen die ortsübliche Vergleichsmiete auf 25 Jahre um mindestens 30 Prozent unterschritten wird.
• Zuschüsse an Unternehmen zu geben, die erheblich längere Bindungszeiten vereinbaren als die durch die Wohnungsbauförderung des Landes vorgesehen sind.
• Gleichzeitig soll möglichst in verkehrlich gut angebundenen Gebieten die Anzahl der Stellplätze reduziert werden bzw. verzichtet werden ohne Ausgleichszahlung.
• Bei der Nachverdichtung insbesondere Gewerbe-Immobilien in den Blick zu nehmen und die Möglichkeiten moderner modularer Holzbauweise aufgrund geringerer statischer Anforderungen zu berücksichtigen.