BGH Urteil stärkt Vermieter-Position
Fristlose Kündigung möglich, wenn Mieter Handwerkern Zutritt zur Wohnung verweigern
(dmb) Die Entscheidung erhöht den Druck auf Mieter, Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters widerspruchslos zu dulden. Wer den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, dem droht die fristlose Kündigung
, kritisierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 281/13). Die Geltendmachung von Mieterrechten bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten ist deutlich schwieriger geworden. Der BGH hat die Vermieter-Position gestärkt.
Die ersten Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung duldeten die Mieter anstandslos und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie dem Vermieter keinen Zutritt. Erst nachdem der eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung erstritten hatte, konnten die Arbeiten beginnen. Parallel dazu kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieter dann vier Wochen später Handwerkern zwecks Durchführung von Installationsarbeiten den Zutritt zum Keller verweigerten, kündigte der Vermieter erneut fristlos. Die Mieter argumentierten, dass zunächst einmal geklärt werden müsse, ob sie verpflichtet seien, die Handwerker in die Wohnung zu lassen, ob sie die angekündigten Arbeiten dulden müssten. Auch die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, hatte darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren.
Der Bundesgerichtshof beurteilte die Rechtslage anders. Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses komme nicht erst in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachte oder sein Verhalten querulatorische Züge zeige. Der Vermieter sei berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache an das Landgericht Berlin zurück, damit der Sachverhalt weiter aufgeklärt werden kann. So müsse abgeklärt werde, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieter hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass sie erst verspätet Zutritt zur Wohnung erhalten haben.
Siebenkotten: Eine problematische Entscheidung. Mieter, die ihre Rechte im Zusammenhang mit Arbeiten in ihrer Wohnung klären lassen wollen, müssen dies tun können, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen.
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